PRODEJ DOMU DVOU VLASTNÍKŮ
Středa, 01 říjen 2014
Dobrý den, ráda bych se vás zeptala, jak mám postupovat s prodejem mé ideální poloviny domu. Druhou polovinu vlastní můj ex manžel. Již před dvěma měsíci mě informoval ústně o tom, že máme kupce na náš společný dům. Já jsem tomu věřila z poloviny, jelikož on neustále v něčem lže. Nicméně se s kupujícími sešel, ukazoval jim svou polovinu domku a společné prostory. Ovšem bez mého vědomí...

 

 

 

 

 

 

      Byl tam i prý odhadce, asi z banky, protože si kupující bere hypotéku. Byla mi od bývalého řečena i cena - 1 800 000,- Kč za prodej, s tím, že kupující za něho zaplatí exekuci. Jeho polovina domu je totiž zatížena exekucí, protože v roce 2013 mi neplatil výživné na dvě děti a dodnes to nemá zaplacené. Bývalého jsem tedy požádala, aby mi dal na kupující telefonní číslo (to bylo již před těmi dvěma měsíci), ale poslal mi ho teprve včera.

 

     S kupující jsem tedy mluvila a ta mi řekla, že nabídla cenu za dům 2 000 000,- Kč. Byla jsem úplně vynechána při zařizování prodeje, i když je polovina nemovitosti moje. Je to vůbec možné? Kupující mi řekla, že do 20 dnů bude prodej domu uskutečněn!

 

     Myslím si, že měla být už v létě sepsaná smlouva o smlouvě budoucí nebo nějaká rezervační smlouva... Jak to tedy je a jak mám prosím postupovat dál? Za dva dny se mám s kupující sejít a prý si vše řekneme. Mě se zdá, že je to trochu pozdě a hlavně jsem byla ze všeho vynechána, jsem přeci rovnocenně prodávající jako můj exmanžel.

 

    Co se v tomto případě mám dělat?  Když to vše bylo jen ústní dohodou, tak je to přeci neplatné. Nejedná se přeci o věc za pár korun.  Nebo to takhle být může? I bez té smlouvy o smlouvě budoucí? Kupující má prý už připravenou hypotéku a oddlužení naší nemovitosti.

 

     A já o tom ani nevěděla...

 

 

     Prosím poraďte mi co nejdříve, vím, že dotazů máte asi hodně, ale můj dotaz je docela urgentní a dům se prodává jednou za život.

 

Předem vám mockrát děkuji a zdravím

KAMILA

 

 

 

O D P O V Ě Ď :

 

 

Milá Kamilo,

 

        asi budeš ráda, když se to prodá a jen je třeba si pojistit, abys nebyla nějak ošizená. Ano, tvůj exmanžel tě při shánění kupce obešel,  ale teď je tedy jen na tobě, abys za sebe bojovala. Nejprve bych se co nejdříve spojila s tou kupující a chtěla od ní vidět všechny papíry, co k té koupi má. Myslím, že nějakou tu smlouvu či co bude muset od něj mít... V každém případě ti tu nabízím takovou kostru kupní smlouvy, abys věděla, co tam všechno má být. 

 

 

 

Kupní smlouva 

uzavřená podle §588 a násl. zák. č. 40/1964 Sb. ve znění pozd. předpisů

 

1. Účastníci smlouvy


smluvní strany této smlouvy, kterými jsou :

Prodávající : Jméno Příjmení, rodné číslo : 123456/1234, trvalé bydliště : přesná adresa

Kupující :     Jméno Příjmení, rodné číslo : 123456/1235, trvalé bydliště : přesná adresa

se dohodly, že spolu uzavřou tuto kupní smlouvu a projevily vůli řídit se všemi jejími ustanoveními. Otázky touto smlouvou neupravené se řídí právním řádem České Republiky.

   

2. Předmět smlouvy

   

Předmětem této smlouvy jsou tyto nemovitosti zapsané u Katastrálního úřadu v….. na Listu vlastnictví…... , pro katastrální území….…, okres….….….. :  

a. Rodinný dům čísla popisného 123, postavený na zastavěné ploše katastru nemovitostí čísla parcelního 456/1 se všemi jeho součástmi a příslušenstvím, zejména : přípojka plynu, elektřiny….…..  

b. Zastavěná plocha katastru nemovitostí čísla parcelního 456/1 o výměře 100 m2  

c. Pozemek katastru nemovitostí – zahrada parcelního čísla 789 o výměře 500 m2 se všemi jeho součástmi a příslušenstvím, zejména : bazén, kůlna, altán…..  

 

3. Prohlášení prodávajícího

   

I. Prodávající prohlašuje, že věci, které jsou předmětem podle této smlouvy jsou v jeho výlučném vlastnictví.

II. Prodávající prohlašuje, že na věcech, které jsou předmětem podle této smlouvy včetně příslušenství neváznou žádné právní vady, bránící nebo omezující vlastníka ve volné dispozici s tímto majetkem, zejména se na ně neváže zástavní právo nebo věcné břemeno, ani nemají žádné faktické ani skryté vady.

III. Prodávající se zavazuje, že převáděné nemovitosti vyklidí do 15 dnů od podpisu této smlouvy.

   

4. Prohlášení kupujícího

   

I. Kupující prohlašuje, že mu je stav prodávaných nemovitostí znám.

II. Kupující prohlašuje, že včas zaplatí kupní cenu a převezme nemovitosti do svého výlučného vlastnictví.

III. Kupující prohlašuje, že na vlastní náklady podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu v….….…. do 7 dnů od podpisu této smlouvy.

   

5. Ujednání o ceně

   

I. Kupní cena za nemovitosti, které jsou předmětem podle této smlouvy je….….….….… Kč.

II. Kupní cena bude prodávajícímu kupujícím uhrazena takto :

.….…... tisíc bude uhrazeno bankovním převodem z účtu kupujícího číslo 123456 vedeného u Určité Banky a.s. v Brně na účet prodávajícího číslo 123456 vedeného u Jiné Banky a.s. v Ostravě do 3 dnů od podpisu této smlouvy.

.….….… tisíc bude uhrazeno bankovním převodem z účtu kupujícího číslo 123456 vedeného u Určité Banky a.s. v Brně na účet prodávajícího číslo 123456 vedeného u Jiné Banky a.s. v Ostravě do 180 dne po podpisu této smlouvy

500 tisíc bude uhrazeno bankovním převodem z účtu kupujícího číslo 123456 vedeného u Určité Banky a.s. v Brně na účet prodávajícího číslo 123456 vedeného u Jiné Banky a.s. v Ostravě do 360 dne po podpisu této smlouvy

III. Dojde li na straně kupujícího k prodlení v placení kupní ceny, úročí se opožděná platba 1,5 násobkem diskontní sazby ČNB p.a.

   

6. Vklad do katastru nemovitostí

 

Smluvní strany se na základě této smlouvy dohodly o návrhu zápisů v Katastru nemovitostí České Republiky v….…... do listu vlastnictví číslo….…. pro obec….….. katastrální území….….…. okres….….…... :

A-LV
Údaje kupujícího : Jméno Příjmení, rodné číslo : 123456/1235, trvalé bydliště : přesná adresa .=

B-LV
Identifikační údaje nemovitostí : parcelní číslo, výměra, číslo budovy, druh pozemku, část obce, způsob využití, způsob ochrany .=

 E-LV
Tato smlouva

  

7. Závěrečná ustanovení

 

 

I. Tato smlouva je vyhotovena ve čtyřech vyhotoveních.

II. Tato smlouva je účinná od okamžiku podpisu.

III. Účastníci této smlouvy prohlašují, že si text smlouvy důkladně přečetli, s obsahem souhlasí a že tato smlouva byla uzavřena podle jejich skutečné, svobodné a vážné vůle, nikoli v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek a na důkaz toho pod ni připojují své podpisy.

 

V….….….….….….. dne….….….….….….

 

Prodávající : _______________________

Kupující :     _______________________

  

 

 

 

Jinak, milá Kamilko,

 

     dům přeci chcete prodat oba, není-liž pravda? A že tě chtěl lohnout o dvě stě tisíc?  No, tak právě na to si musíš dát pozor a s tou kupující se dohodnout a nechat si od ní potvrdit částku, za kterou to opravdu kupuje. Sejdi se proto s tou dotyčnou zase nyní ty. A pochopitelně u toho jednání nebuď sama, ale vezmi si ještě s sebou někoho, kdo bude do problému zasvěcen, a bude stejně jako ty dávat na všechno pozor.  To potvrzení musí být stejně tak se všemi důležitými náležitostmi. Jméno, adresu, č. OP, a nech si to podepsat ještě od toho svědka. Taky tam bude napsáno, kdy, respektive do kdy budou peníze vyplaceny....

 

      Mj. vřele doporučuju si i přečíst toto: http://www.home-institute.cz/kupni-smlouva-na-nemovitost/

 

 

 

 držím palce, d@niela

 

                

   

Komentáře
Kamilo, jsi spoluvlastník, bez tebe dům neprodá, ani kdyby už měl sepsanou smlouvu, : bb2
bez tebe bude smlouva neplatná a bez platné smlouvy katastr neprovede změnu v listu vlastnictví. Že je smlouva

Na kupní smlouvě musí být uvedeni všichni vlastníci, musí ji všichni podepsat (osobně, nebo jejich zplnomocněný zástupce), a ve smlouvě musí být uvedena cena domu. Ta tam být musí, bez ní je smlouva nezákonná, neplatná. Z kupní/prodejní ceny domu se bude taky platit daň z převodu nemovitosti.

Kupní smlouva musí být notářsky ověřená, tzn., že ji před notářem musíte podepsat vy oba, resp. všichni vlastníci domu. Nejlepší je tedy svěřit notáři přípravu celé smlouvy, tím bude zajištěno, že je smlouva právně v pořádku a na katastru ji přijmou. Notář si s vámi dohodne schůzku, na které smlouvu podepíšete a on to potvrdí, tj. ověří.
Jen si ohlídej, aby ti tvůj podíl z prodeje byl vyplacen. K tomu taky může dobře posloužit ten notář - kupující k němu složí peníze za dům do tzv. notářské úschovy s tím, že vám je notář předá jakmile dům bude na katastru zapsaný na nového majitele. Notář pak ohlídá to, že z peněz vyplatí každému z vás co mu náleží. Nikdo nikoho nebude moct okrást.
Těch pár tisíc za právníka nebo notáře se v tomhle případě velice vyplatí.


říjen 02, 2014 00:12
... : bb2
bez tebe bude smlouva neplatná a bez platné smlouvy katastr neprovede změnu v listu vlastnictví. Že je smlouva
říjen 02, 2014 00:13
Ano, : Krakonoš
přesně jak píše bb, žádnej barák se neprodává. Dokud ho neprodáváš i ty. Ale je možný, že nebohá kupující netuší, resp. ještě jí nedošlo, že za svý 2 mega kupuje jenom exmanželovu půlku baráku. Bylo by zajímavý vidět tu kupní smlouvu.
říjen 02, 2014 03:16
Souhlas s bb2 : mamča
Nechat si vypracovat od Notáře smlouvu, kupující ať složí peníze do "notářské úschovy" a vám, jako prodávajícím, notář vyplatí každému polovinu peněz až po odečtení notářských poplatků a daně z prodeje nemovitosti.
Ať máte všechno úředně vyrovnáno před tím, než dostanete peníze z prodeje na účet.
Pokud je exmanžel takový vykuk, že neplatí na děti a chtěl Tě ošidit o část peněz z prodeje, tak je Notář nezbytnost. Sice to bude stát pár tisíc navíc (smlouva a Notářská úschova), ale budeš mít jistotu, že nikde neváznou žádné dluhy, které by Ti časem mohly přivést domů exekutory.
říjen 02, 2014 08:28
Kami : Pralinka
Kamilka, ale barák prodat asi nechce. Co by si koupila za takovou cenu pro sebe a 2 děti. Je to jejich domov. Hlavně si Kami na to vezmi právníka. Jestli je takový vykuk, tak to bude mít i další kličky. Tak držím palce!!!
říjen 02, 2014 09:17
Krakonoš : mamča
I kdyby Kamilin exmanžel prodával jen svojí ideální polovinu domu, musel by jí napřed nabídnout Kamile, protože ona má jako spoluvlastník nemovitosti "předkupní právo". Až když by Kamila svoje právo půl roku nevyužila, mohl by její exmanžel nabízet svojí ideální polovinu někomu dalšímu.
Nepředpokládám, že by se o jeho "ideální polovinu" strhla mezi kupci rvačka. Je průšvih vlastnit nespecifikovatelnou polovinu něčeho i s někým z rodiny, natož s cizím člověkem. Přece jenom, i když jde dohodou dům rozdělit na dvě samostatné části, pořád zůstává spousta věcí společných, a to je vždycky předmětem potencionálních sporů.
říjen 02, 2014 09:17
mimo výše uvedené : violet.b
za prvé bych chtěla vidět odhad ceny nemovitosti, zkontrolovala bych si, zda jej dělala oprávněná osoba, případně bych si nechala zpracovat nový (cena asi 3-5 tis. Kč).
Za druhé, bych si vyžádala podklad kupní smlouvy a nechala jej posoudit právníkem (svým, ne od ex, nebo realitní společnosti), pak si do podmínek kupní smlouvy zapsala své požadavky,např. to, co radí bb2 - složení kupní ceny u notáře a po zápisu do katastru přeposlání čisté poloviny ceny na můj (resp. Váš) účet a zároveň pravděpodobně i bych si nechala zpracovat smlouvu na úhradu pohledávky za výživné z prodeje domu.
To, co se mi úplně nezdá, je to, že pokud má ex exekuci, tak má pravděpodobně zastavenou onu ideální polovinu domu, pak ji jistě nemůže bez souhlasu exekutora prodat (tedy kdyby splnil výše uvedené podmínky) - máte toto nějak ošetřeno? Pokud nevíte, ptala bych se ex na to a chtěla písemný poklady. Každopádně vychází Vám z toho cca 1mil z prodeje, tak bych si asi najala právníka na celý tento proces (i ošetření vyplacení dlužného výživného)
říjen 02, 2014 10:03
tak ono z dopisu : mura1
nějak není jasné, jestli kamila dům prodat chce nebo nechce. po prvním přečtení jsem nabyla dojmu, že ona svou půlku neprodává. nicméně po reakcích ostatních, kteří to pochopili jako, že prodat chce taky a následném znovupřečtení, je možné, že kamila také prodat chce ("ráda bych se vás zeptala, jak mám postupovat s prodejem mé ideální poloviny domu", " jsem přeci rovnocenně prodávající jako můj exmanžel"...)

taky není úplně jasné, jestli oněch 1800000 je cena za kamilinu půlku nebo je to cena za celej barák (plus exekuce) a kamila z toho dostane polovičku a ty dlužný alimenty...
říjen 02, 2014 10:26
ještě dodám, že ani tu svou půlku nemůže exmanžel bez tebe jen tak prodat, Kamilo, : bb2
protože jde o ideální spoluvlastnictví, tzn., že vám oběma patří půlka všeho - půlka každého pokoje, každého záchoda. Není přesně vymezený podíl, není ohraničená "tahle půlka je jeho a tahle její". To mj. znamená, že si nemůže nikdo z vás nic uzavřít a uzamknout jen pro sebe, vše musí být k dispozici oběma ideálním spoluvlastníkům. "Idální" zní v tomto případě jako čirá ironie :-)
Do takového spoluvlastnictví se kupující nehrnou, pochopitelně, ale hlavně - ze zákona je tvůj ex povinen ti přednostně nabídnout svůj podíl ke koupi, a to za cenu přiměřenou, tj. odhadní. Až když ti to prokazatelně nabídne a ty to prokazatelně odmítneš, nebo se v zákonné lhůtě nevyjádříš, může svůj podíl nabídnout k prodeji. Ovšem - pořád půjde o podíl v ideálním spoluvlastnictví, takže nový spolumajitel ti bude muset umožnit vstup do celé nemovitosti a stejně tak ty jemu. Do toho se lidi nehrnou. Řeší se to tak, že ideální spoluvlastníci formálně dům rozdělí, vymezí se díly a vlastnictví přejde do podílového. Musí samozřejmě souhlasit všichni vlastníci a opět jde o věc, která musí být právně ošetřena, takže opět notář. To jen tak na okraj, pro případ, že by ses rozmyslela a svůj podíl nechtěla prodat, ani od exe koupit jeho.

říjen 02, 2014 11:10
... : .
Tě chce ošidit, ne? 1.8mio plus za něj kupující splatí exekuci? Jsi vlastníkem poloviny, tak ať se konečná cena rozdělí napůl a exe odečte od jeho poloviny, ne od tvojí.
říjen 02, 2014 15:24
prodej : kamča
v každém případě už barák prodat chci a pořídit si s dětma byt.2 mega je za celý dům i se zahradou přes 700m.
říjen 02, 2014 18:28
Jen mě tak napadlo... : Ivča
bylo tu zmiňováno dát k notáři peníze do úschovy....Když jsem kupovala byt, taky mi to notářka nabídla... a její asistentka mi pak jen tak mimochodem prozradila, že je za to poplatek 7 000!!!! A to už je hodně let... Kolik to asi činí teď??? Asi bych to hodně zvažovala i při představě, že dostanu milion...
říjen 02, 2014 19:30
Ivča : mamča
Naposledy před dvěma lety byla Notářská úschova 10 tisíc. (Možná se to odvíjí od výše ceny nemovitosti ? To nevím.) Je ale možné využít tzv. Advokátní úschovu, která nás vyšla cca na 3 500 Kč, nebo si k převodu peněz založit účet u banky, který slouží jen jednorázově na tuto transakci.
Pokud bych měla co do činění s člověkem, který se mě chystá okrást - (viz zmíněný exmanžel), neváhala bych ani vteřinu a Notářský poplatek zaplatila. Spolumajitelé se stejným podílem ho platí napůl. Notář (ale i advokát, který dostane peníze do Advokátní úschovy) hlavně nevyplatí peníze za nemovitost, dokud nejsou vypořádány veškeré poplatky. Např. daň z prodeje nemovitosti, která činí 4% z kupní ceny a samozřejmě i platbu za jeho služby.
Pokud bych prodávala nemovitost (zejména ještě zatíženou exekucí), neváhala bych zaplatit i kvalitního realitního makléře, který by za provizi za mě vyřídil všechny úřední náležitosti.
říjen 02, 2014 20:18
... : kamča
ex manžel nabídl cenu k prodeji 2000000,-kč,já jsem kupujícím nabídla svoji cenu 2200000,-kč. Přece moje 1/2 domu není nikterak zatížená,tu má jen ex. Oni tvrdí, že je zástavní právo na celý barák. Jak to tedy je? Můžete někdo poradit?
smilies/cry.gif
říjen 05, 2014 08:54
kamčo : bb2
tvoje polovina domu je zatížená stejně jako jeho, protože jde o IDEÁLNÍ spoluvlastnictví, ne o podílové.

Se svým problémem bys měla jít za právníkem, to já nejsem, ale vím, že naše laické rady a porady ti nepomohou.
říjen 08, 2014 14:49

Powered by Azrul's Jom Comment
busy